AVALIAÇÃO.

AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO.

A avaliação de imóveis urbanos é uma área ampla, de atuação reservada legalmente aos engenheiros civis e arquitetos. O objetivo principal é a determinação do valor de mercado de um imóvel. Existem diversos métodos e procedimentos para auxiliar o profissional a realizar esta tarefa. No Brasil, desde o início do século existem trabalhos nesta área, mas o desenvolvimento recente dos computadores pessoais permitiu o avanço rápido, evoluindo-se para técnicas estatísticas outrora inviáveis pela complexidade.

Este material foi desenvolvido inicialmente para assessorar os cursos de extensão semestrais (que ocorrem desde 1996) e uma disciplina optativa, oferecida nos cursos de graduação em Engenharia Civil e Arquitetura, do Centro de Ciências Exatas e Tecnológicas da UNISINOS, ambos com o nome de "Avaliação de Imóveis e Metodologia de Perícias", sendo utilizadas também para cursos à distância e disciplinas de especialização e extensão ministrados em outras Instituições de Ensino. É resultado também de conhecimentos acumulados no desenvolvimento das pesquisas do autor.

Além disto, destina-se a divulgar o conhecimento, especialmente com relação à inferência estatística aplicada às avaliações. Adicionalmente, aborda-se a questão das perícias da área de construção civil, do ponto de vista da forma de desenvolvimento e realização de laudos. Pode ser consultado de duas formas: como uma seqüência de textos ou seguindo a organização dos cursos, como aulas.

CERTIDÕES.

SUGESTÕES DE CERTIDÕES.

Obs: Para resguardar as partes, antes da aquisição de um imóvel o COMPRADOR deverá requerer junto ao Corretor de Imóveis (devidamente registrado no CRECI), todas essas certidões do imóvel e dos proprietários na cidade onde esta localizado o imóvel e na cidade de residência dos VENDEDORES.

Qualquer certidão que acuse negativa com efeito de positiva ou positiva, deverá o interessado requerer o competente esclarecimento (Certidão de Objeto e Pé).

E se mesmo assim tiver alguma duvida procurar um Advogado (devidamente registrado na OAB) para maiores esclarecimentos.

Como todas ou a maioria dessas Certidões levam algum tempo para sair e tem custo, peça ao Corretor de Imóveis (devidamente registrado no CRECI), elaborar junto aos interessados um Compromisso de Compra e Venda para resguardar todas as partes.


DO IMÓVEL:

Copia do registro/matricula;
Certidão de filiação vintenária / cinqüentenária;
Certidão negativa de ônus reais;
Diretrizes básicas do terreno;
Certidão negativa de debito de IPTU;
Certidão negativa de debito de condomínio;
Carne do ITPU com os pagamentos atualizados;

DA PESSOA JURIDICA:

CNPJ
Contrato social e ultima alteração contratual;
Certidão negativa da justiça federal;
Certidão negativa civil, fiscal, falência e concordatas;
Certidão negativa de tributos federais;
Certidão negativa trabalhista;
CND/INSS
CRF/FGTS
Certidão atualizada da junta comercial;
Certidão atualizada estadual;
Certidão negativa municipal;
Certidão da divida ativa;
Certidão de protesto;

DA PESSOA FISÍCA OU SOCIOS

RG, CPF;
Certidão de casamento;
Certidão negativa da justiça federal;
Certidão negativa criminal e civil e fiscal positiva;
Certidão negativa de protesto;
Certidão negativa trabalhista;
Certidão da receita federal;
Certidão da divida ativa.

TABELA DE HONORÁRIOS.

TABELA DE HONORÁRIOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA

1º - O Corretor de Imóveis somente poderá anunciar publicamente a intermediação imobiliária, mediante contratação prévia, por escrito e preferencialmente, em caráter de exclusividade(Artigo 726 do Código Civil Brasileiro).

2º - Os documentos necessários para realização do negócio imobiliário serão de responsabilidade do vendedor e do comprador, sendo por eles fornecidos, no que lhes couberem.Caso seja solicitada ao Corretor de Imóveis a obtenção dos documentos necessários à transação, deverá ele ser reembolsado pelos respectivos gastos e remunerado pelos serviços prestados.

3º - Os convênios firmados para venda de imóveis adjudicados ou não, firmados com instituições que representem os Corretores de Imóveis, visando a participação de seus inscritos, poderão estabelecer percentuais diversos dos constantes desta Tabela.

VENDA
1) Imóveis urbanos .............................................................................. 6% a 8%
2) Imóveis rurais ................................................................................ 6% a 10%
3) Imóveis industriais ........................................................................... 6% a 8%
4) Venda judicial .......................................................................................... 5%
NOTA 1: Nas permutas, os honorários serão devidos pelos respectivos proprietários a quem estes contrataram, calculado sob o valor de venda de cada imóvel.
NOTA 2: Quando a transação envolver diversos imóveis, os honorários devidos pelos respectivos proprietários a quem estes contrataram, calculados sobre o valor de venda de cada um dos imóveis.
NOTA 3: Nos casos de vendas com transferência de financiamento os honorários serão devidos sobre o total da transação realizada.
NOTA 4: Quando a transação imobiliária envolver mais de um corretor, os honorários serão pagos a todos os participantes, em partes iguais, salvo ajuste em contrário, firmado entre os interessados, por escrito.

LOCAÇÃO
1)De qualquer espécie e sempre por conta do locador ........................................................................... Equivalente ao valor de 1 (um) aluguel.
2)Locação de temporada(Lei 8.245/91), com prazo de até 90(noventa)dias...................................... 30% sobre o valor recebido

ADMINISTRAÇÃO DE BENS IMÓVEIS
Sobre o aluguel e encargos recebidos ..................................................................................................... 8% a 10%Valor mínimo de ......................................................................................................R$ 50,00
NOTA: A administração para clientes cuja carteira imobiliária seja, comprovadamente, superior à R$ 100.000,00(cem mil reais)/mês, o percentual será......................................................5% a 10%
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
Venda de empreendimentos imobiliários ................................................ 4% a 6% NOTA : Não estão incluídas nos percentuais acima, as despesas de promoção e publicidade em geral.

LOTEAMENTOS
1) Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (urbanas), já aprovadas e registradas .......... 6% a 8%2) Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (rurais), já aprovadas e registradas ........ 6% a 10%
NOTA : Não estão incluídas nos percentuais acima, as despesas de promoção e publicidade em geral, bem como a administração.

ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS
Sobre o arrecadado pelo condomínio mensalmente ............................. 5% a 10% Valor mínimo de ................................................................................................................. R$ 850,00
COMPRA
Autorização expressa da procura de imóveis...........................................6% a 8%

ATIVOS IMOBILIÁRIOS
Intermediação de Fundos Imobiliários, cotas de consórcio imobiliário, certificados de recebíveis do SFI e outros ............................................................... 4% a 6%
PARECERES
1) Parecer por escrito quanto à comercialização de imóvel. Sobre o valor apresentado os honorários serão fixados em até............................................. 1%
3) Valor mínimo de parecer por escrito ................................................. R$ 650,00
2) Parecer verbal quanto à operações imobiliárias. ................................................ A partir do valor de 1 (uma) anuidade vigente do CRECI-2ª Região.

A presente tabela deverá ser acatada pelos Corretores de Imóveis, dentro dos percentuais e valores acima estabelecidos tal como determina o Código de Ética, sendo que nos casos de locação, administração de bens imóveis e administração de condomínios estes índices serão aplicados a partir da renovação dos contratos.
Esta Tabela foi aprovada em Reunião de Diretoria do Sciesp e em Assembléia de 27/01/2009, sendo homologada pelo CRECI da 2ª Região na 24ª Reunião Plenária de 27/01/2009, nos termo do art. 17, IV da Lei 6.530/78, recomendando-se sua divulgação através da fixação em local visível ao público.

CÓDIGO DE ÉTICA.

CÓDIGO DE ÉTICA

Código de Ética Profissional aprovado pela Resolução Cofeci nº 326/92, publicado no Diário Oficial da União em 08 de Julho de 1992

Fonte: CRECI/SCIESP .

CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL 326/92

Art. 1º - Este Código de Ética Profissional tem por objetivo fixar a forma pela qual deve se conduzir o Corretor de Imóveis, quando no exercício profissional.

Art. 2°- Os deveres do Corretor de Imóveis compreendem, além da defesa do interesse que lhe é confiado, o zelo do prestígio de sua classe e o aperfeiçoamento da técnica das transações imobiliárias.

Art. 3° - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação ao exercício da profissão, à classe e aos colegas:

I - considerar a profissão como alto título de honra e não praticar nem permitir a prática de atos que comprometam a sua dignidade;II - prestigiar as entidades de classe, contribuindo sempre que solicitado, para o sucesso de suas iniciativas em proveito da profissão, dos profissionais e da coletividade;
III - manter constante contato com o Conselho Regional respectivo, procurando aprimorar o trabalho desse órgão;
IV - zelar pela existência, fins e prestígio dos Conselhos Federal e Regionais, aceitando mandatos e encargos que lhes forem confiados e cooperar com os que forem investidos em tais mandatos e encargos;
V - observar os postulados impostos por este Código, exercendo seu mister com dignidade;
VI - exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade, observando as prescrições legais e regulamentares;
VII - defender os direitos e prerrogativas profissionais e a reputação da classe;
VIII - zelar pela própria reputação mesmo fora do exercício profissional;
IX - auxiliar a fiscalização do exercício profissional, cuidando do cumprimento deste Código, comunicando, com discrição e fundamentadamente, aos órgãos competentes, as infrações de que tiver ciência;
X - não se referir desairosamente sobre seus colegas;
XI - relacionar-se com os colegas, dentro dos princípios de consideração, respeito e solidariedade, em consonância com os preceitos de harmonia da classe;
XII - colocar-se a par da legislação vigente e procurar difundí-la a fim de que seja prestigiado e definido o legítimo exercício da profissão.

Art. 4º - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes:
I - inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo;
II - apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio;
III - recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;
IV - comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos a ele destinados;
V - prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que concluído o negócio, contas pormenorizadas;
VI - zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente;
VII - restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite;
VIII - dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a qualquer título;
IX - contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais;
X - receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição.

Art. 5° - O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas.

Art. 6º - É vedado ao Corretor de Imóveis:

I - aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que não se ajustem às disposições vigentes, ou ainda, que possam prestar-se a fraude;
II - manter sociedade profissional fora das normas e preceitos estabelecidos em lei e em Resoluções;
III - promover a intermediação com cobrança de “over-price”;
IV - locupletar-se, por qualquer forma, a custa do cliente;
V - receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados;
VI - angariar, direta ou indiretamente, serviços de qualquer natureza, com prejuízo moral ou material, ou desprestígio para outro profissional ou para a classe;
VII - desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imóveis;
VIII - deixar de atender às notificações para esclarecimento à fiscalização ou intimações para instrução de processos;
IX - acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem ilegalmente atividades de transações imobiliárias;
X - praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas;
XI - promover transações imobiliárias contra disposição literal da lei;
XII - abandonar os negócios confiados a seus cuidados, sem motivo justo e prévia ciência do cliente;
XIII - solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de concessões ilícitas;
XIV - deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinação emanada do órgão ou autoridade dos Conselhos, em matéria de competência destes;
XV - aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outro Corretor de Imóveis, sem dar-lhe prévio conhecimento, por escrito;
XVI - aceitar incumbência de transação sem contratar com o Corretor de Imóveis, com que tenha de colaborar ou substituir;
XVII - anunciar capciosamente;
XVIII - reter em suas mãos negócio, quando não tiver probabilidade de realizá-lo;
XIX - utilizar sua posição para obtenção de vantagens pessoais, quando no exercício de cargo ou função em órgão ou entidades de classe;
XX - receber sinal nos negócios que lhe forem confiados caso não esteja expressamente autorizado para tanto.

Art. 7º - Compete ao CRECI, em cuja jurisdição se encontrar inscrito o Corretor de Imóveis, a apuração das faltas que cometer contra este Código, e a aplicação das penalidades previstas na legislação em vigor.

Art. 8º - Comete grave transgressão ética o Corretor de Imóveis que desatender os preceitos dos artigos 3º, I, V, VI e IX; 4º, II, III, IV, V, VII, VIII, IX e X; 6º, I, III, IV, V, VI, VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII, XIX e XX, e transgressão de natureza leve o que desatender os demais preceitos deste Código.

Art. 9º - As regras deste Código obrigam aos profissionais inscritos nos Conselhos Regionais.

Art. 10 - As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais promoverão a ampla divulgação deste Código de Ética.

Brasília-DF, 25 de junho de 1992

WALDYR FRANCISCO LUCIANOPresidente
RUBEM RIBASDiretor 1º Secretário